老建筑的青砖外墙、红瓦屋顶原样保留，功能焕新的内部空间引入新业态，昔日的肉禽菜档升级为“婚庆+非遗”主题商业街区……今天，广州城市更新媒体采访调研系列活动走进百年历史的花都新华片区。
近年来，广州践行人民城市理念，以老旧小区改造为重要抓手，通过“重保护、增活力”推动有机更新，激发片区潜能，下足“绣花”功夫赓续城市文脉，有机融入现代生活气息，融合文化、商业、旅游元素，着力激发片区内在活力与发展动能，让老城区焕发新光彩。
坚持保护优先，赓续城市文脉
新华片区：
青砖墙、红瓦顶、清水砖墙原汁原味保留
拥有百年历史的新华片区，位于花都区旧城核心区，建筑大多建于上世纪60年代末至90年代初，建筑密度高达60%，基础设施不足，公服设施匮乏，流动摊贩集聚，环境脏乱差。改造以百年新华历史为轴，联动“市影村社”四功能区，改造盘活新华坊、红砖坊、1958影院等历史场所，保留历史记忆，重构老城区新轴线。
位于新华市场的新华坊，始建于20世纪40年代，饱经沧桑的砖木老房子被鉴定为D级（整栋）危房，肉档、日用品店、仓库为主的业态也亟待升级。广州在花都首创“运营权置换收益”机制，打造为全省首个多业主危旧商业物业“原拆原建”项目，业主有偿让渡20年运营权给区属国企，由区属国企——花都区城投主要出资“原拆原建”并统一运营。
“为了还原历史印记，我们邀请华南理工大学专家与国家级非遗（灰塑）传承人团队共同参与修缮指导工作，保留了青砖外墙、红瓦屋顶、红砖立柱等历史元素，木纤维格子窗户原样复刻。”花都城投汇鑫公司副经理邹利成说。在赓续传统建筑历史风貌基础上，项目原址重建，老元素和新空间融合共生。
相距数百米的红砖坊，建于1960-1970年代，同样面临场地陈旧、设施老化、缺乏活力等问题。“改造坚持修旧如旧，精心保留清水砖墙的原始肌理，这些门窗也是保留原来的样子。”邹利成说。为了适应新的功能需求，庭院中部加装垂直电梯，在电梯外立面延续场地原有的窗格元素；利用攀藤植物、院落乔木，多层次构建绿色生态庭院空间。
广州经验：
设定改造底线，留住城市记忆“底片”
广州市住房和城乡建设局相关负责人说，文化是城市的生命和灵魂，保护和修复历史文化空间肌理是彰显城市文化内涵的第一步。广州坚持保护优先，设定老旧小区改造底线，要求在项目实施方案中落实历史文化保护，延续老城区传统格局和街巷肌理。
市住房和城乡建设局印发老旧小区改造配套技术文件，从功能优化、环境整治、基础设施、公共服务设施、文化保护与传承、特色风貌塑造、文化培育、业态提升等八个方面提出指引。
在设计和改造中，深入走访调研，充分了解片区历史文化特色，发掘文化传统和历史渊源，修缮历史建筑、特色街巷，保留城市记忆“底片”，营造特色景观，再现老城古韵。广州邀请非物质文化遗产传承人、设计大师或相关领域专家指导项目建设，在修缮中保护具有历史价值的建筑元素，沿用传统工艺，融合现代技术，让旧建筑焕发生机，承载新生活。
广州还搭建“设计工场”平台，引入建筑、景观、园林、市政等领域专家，对重要项目采取“专家+工匠+社区设计师”“会议+现场”的形式。截至目前，累计开展174场次设计工场，评审341个老旧小区改造项目实施方案，通过专家会诊加强项目的设计把控和技术服务。
红砖坊活化建筑空间，引入社会资本约1300万元打造花都区首个智慧化养老公寓。
成片连片改造，推动文商旅融合
北站东侧项目：
企业参与全域治理，实现财政零投入
新华片区的改造，是广州北站东侧老旧小区成片连片微改造项目的一部分。这个位于花都区中旅免税综合体南侧的改造项目，涉及新华街道5个社区及新华村，共71.4公顷，现状居住总人口约2.3万人，总户数约8002户，范围内共有126个老旧小区。
成片连片改造，拥有大量可腾挪、待激活的资源，为项目吸引资金、自我造血提供了可能性。项目鼓励、推动企业出资约2.27亿元，盘活低效闲置资产，重塑街区活力。项目在全省首创“城市体检+城市更新+城市运营”的工作模式，探索后续长效管养，实现老旧小区有机更新。
“我们作为企业，参与新华片区的全域治理。政府把行政执法以外的职能服务委托给我们实施，包括环卫、日常巡查、安全管理等。我们与街道一起发掘片区的资源，打造新华夜市，在路灯两侧设置广告屏，还有设立充电站、换电柜等，通过这些收益反哺片区的管养，每年为财政减负大约300万元，实现合同期三年内财政零投入。”花都万物城市运营服务有限公司市场总监周楚明说。
改造后的新华坊、红砖坊，也迎来了“第二春”。今年七夕，新华坊焕新开业，打造“婚庆+非遗”主题商业街区。“现在路好走了，环境变美了，吸引了年轻人、新客户来咨询试穿。入驻新华坊个把月，营收已经是租金的两倍了。”钉金绣裙褂制作技艺非遗代表性传承人唐志茹说。红砖坊通过政府改造投入，引入社会资本约1300万元，打造花都区首个智慧化养老公寓，设置136个床位，提供普惠性养老公寓、孤独症患者帮扶等服务。“开业仅一个月，养老公寓已经接近住满。”邹利成说。
广州经验：
激活存量资源，文脉城脉商脉融合发展
成片连片改造，是广州老旧小区改造的亮点之一。成片连片打破单个小区的物理空间界限，以街区、片区为单元，实施统一规划、联动改造。统筹考虑相邻小区及周边区域，挖潜在地文化，整合公服配套、公共空间和存量房屋资源，实现文化串联、设施共享、空间互联、环境共美。
市住建局印发老旧小区改造成片连片技术指引，指导对历史文化底蕴深厚、商业氛围浓厚的片区整体策划改造。在老旧小区改造中，广州将改造与业态升级、产业培育相结合，注重文商旅策划与导引，利用改造后的空间和焕新的环境，积极引入文创、餐饮、民宿等新业态，打造特色文创街区、潮汐市场、记忆博物馆等，发展体验式、沉浸式消费。推动历史文化资源活化与旅游消费融合发展，设计精品游览线路，举办文化节庆活动，使老旧片区成为吸引游客的“打卡地”和消费热点。
广州市住房和城乡建设局通过下足“绣花”功夫、实施老旧小区成片连片改造，不仅改善了人居环境，更推动城市文脉、城脉、商脉的传承和融合发展，激活了区域发展的内生动力，实现了文化保护、环境提升、产业复兴的多元目标。下一步将继续聚焦城市存量提质增效，升级老旧小区、老旧片区改造模式，为城市高质量发展注入新活力。
新华市场改造后。
文/广州日报新花城记者：李天研 通讯员：祝健轩图/广州日报新花城记者：骆昌威广州日报新花城编辑：张宇
