2020年广州商铺供求波动起伏大,产业项目助力复苏

020年广州商铺供求波动起伏大,产业项目助力复苏"

前言

  2020年开篇遭遇新冠疫情冲击,市场经济受挫,“防控疫情、复工复产”成为全年的主旋律。在这场防控疫情与保底经济的“博弈”中,广州政府积极出台政策扶持企业,复苏经济。

   受疫情影响最为直观的商业地产在这一年里,经历了“急冻-破冰-回温-局部热”的艰难复苏过程,也凸显了广州这座“千年商都”的生命力和韧性。

1)整体供求:供应量重回40万方,成交同比下跌4成

   2020年广州商铺市场供应量重回40万方,入市6612套48.7万㎡,供应量较去年的历史低位倍增,涨幅达103%。

   市场成交5022套50.7万㎡,成交量同比大跌41%。广州商铺市场成交大幅下滑,一是因为实体店受新冠疫情冲击明显,短期内对商铺投资信心有一定的影响;二是由于去年广州商铺市场成交创历史新高,与2020年疫情下的交投氛围形成较大的落差。

    不过,对比商业限购后的2017-2018年(60.7万㎡、51.0万㎡),2020年广州商铺市场成交量达到这两年均值的9成左右,整体而言成交不算太差。

2)月度走势:疫情重压,全年供求波动起伏

   2020年1月广州商铺市场延续去年四季度的火热氛围,收获若干大宗交易。

   但是2月疫情爆发,叠加春节因素,市场氛围急转直下,由增城区若干安置社区的批量确权网签撑市,使得市场成交量保持在2.35万㎡。

   往后月份,依靠个别产业项目的入市销售以及若干批量确权的网签,市场表现局部回温。

   供应方面,2020年供应高峰集中在1月和4月,主力均是荔湾区重点产业项目广州国际医药港,其余月份供应1.5-4万㎡的区间波动。

3)供应特点:产业项目、文旅项目供应突出

 2020年广州商铺市场供应较为聚焦,约5成供应量来自荔湾区。该区重点产业项目广州国际医药港入市,1、4月份分别供应了14.6、10.5万㎡的商铺。

  其次,南沙、增城区各贡献15%的商铺供应量。2020年南沙区明珠湾板块住宅新盘扎堆入市,大批量社区商铺释出。增城区供应主要来住宅项目的社区商铺,但供应量较突出的是文旅项目华夏世嘉欢乐世界,入市3.16万㎡。

  华夏世嘉欢乐世界是原誉山国际会展中心升级改造而成,由钧明集团联合东凌控股、华   夏动漫和日本世嘉共同打造,定位为华南区域级动漫游乐科创产业园。

  其余区域除天河区外,均以住宅项目的社区商铺供应为主。

4)区域成交:荔湾海珠逆势增长,增城黄埔成交领先

    2020年除荔湾、海珠区外,其余区域商铺成交量大幅走跌。这两个区域除广钢新城、广纸板块的社区商铺跑量外,重点产业项目广州国际医药港也有较突出的贡献,另外海珠区保利天悦还录得大批量的确权网签。

    不过,商铺成交量仍以增城、黄埔两区居多,分别占全市成交量的26%、22%,是确权网签、批量交易最活跃的两个区域。

   越秀、白云、从化区因供应量少以及新盘主推住宅的原因,商铺成交触底,成交量未能破万。

5)成交特点:确权网签贡献突出,产业项目热销跑量

  2020年商铺成交量居首的板块为荔城,共计5.08万㎡。板块主力为光明村安置社区、西瓜岭村安置社区、罗岗村安置社区,均录得大批量的社区商铺确权网签。与去年五一村、增塘村、明星村等安置社区一样,这些项目均属于“挂绿湖水利综合整治工程11个安置新社区”,截止2020年12月,11个安置新社区全面交付使用。

    广钢新城凭借广州国际医药港的热销,板块排名由去年的第13上升至第2。该项目是粤港澳大湾区的健康产业创新区,占地73公顷,总建筑面积达150万㎡。疫情下大健康行业迅速扩容,项目自6月份入市后持续热销,成交323套,是今年广州商铺销售套数最高的项目,目前项目展贸中心——健康方舟已在今年启动招商营业。

   开发区同样依靠单盘撑量,金博商务中心一期产品由国企整购,全年共计批量确权网签3.86万㎡的底商。

    而萝岗区府、中新知识城受益于近年居住人口的增长以及重点产业的引进,板块商业需求增长明显,底商以及社区商铺的供求都较为活跃。

   除产业项目外,市区优质板块的社区商铺仍然是投资置业的优选。位于东圃板块的兰亭盛荟商铺在年末入市,即成交207套,挤进商铺销量榜前10位。

6)后市预测:后疫情期,让商业运营更有想象空间

   2020年商铺市场遭受疫情的冲击明显,上半年广州政府积极出台政策提振消费,市场经济得以稳步复苏。截止2020年10月,广州市社会消费品零售总额累计增速由春节后的-15%,逐渐缩减至-5.5%。

  随着经济的复苏,9月起广州陆续迎来九个中大型购物中心开业,包括中心区的广州悦汇城、嘉禾金铂天地,外围区的南岗万达广场、黄埔佳纷天地、尚城万科里、雄资购物城、番禺天河城、狮岭城市广场、增城合生汇。不过,这些新购物中心主要分布在广州     次商圈或新兴的居住板块,在疫情的冲击下,进驻率不算理想。

  疫情的余震仍未完全消失,实体商业运营仍在承压期,不过新的商业模式也为市场带来新机遇。

   以荔湾区为例,为扶持直播电商产业,荔湾区政府提出了一系列对直播机构、直播基地的奖励措施,最高奖补达500万元。荔湾区大力支持专业批发市场使用直播平台,将助推区域现有的160多个专业批发市场转型升级。此外,新产业项目广州国际医药港也通过直播“卖健康”,吸引了一波大健康产业上下游企业的进驻。

   “直播行业”、“地摊经济”、“夜经济”等新商业模式的兴起,既有利于广州消费市场的扩容,又丰富了广州商业的多样化,也为后疫情期的商铺运营提供了更大的想象空间。

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