房租都跌成这样了,房价为什么还在涨?

房租都跌成这样了,房价为什么还在涨?

 近日,中国社科院纬房大数据发布报告,数据显示,今年4月份,全国核心城市房价已快速回升,创下近1年来的新高。

  但与房价上扬背道而驰,租金却出现持续下滑,一二线城市表现尤为明显。业内人士分析认为,这意味着房地产泡沫风险正在加强。

  广州:房价微涨 租金暗跌

  “二房东”扛不住?

  具体到一线城市4月份的房价上涨率,从高到低排序分别是,深圳2.36%、上海1.68%、北京1.29%,北上深环比3月的涨幅,均在1%以上。而向来“佛系”的广州,再次垫底,只上涨了0.17%。

  相比房价的低调,广州的租赁市场今年以来却频频成为热议话题。

  前不久,一名93年的广州女孩突然火了,她声称在广州拥有400多栋楼共1万多套房,如果一晚睡1间,可以睡三四十年。

  但在“90后包租婆”红遍全网的背后,现实却是,广州“二房东”正在经历最冷寒冬。

  数据显示,目前北京、上海、深圳租金价格已经达到100元/平,而广州城中村房租均价在40元/平以内。廉价的广州城中村,曾经是大部分“新广州人”在这座城市最初的落脚点。

  但受疫情管控,广州城市人口流动骤减,租房需求降低,租客违约的情况骤增。

  一位城中村“二房东”在接受媒体采访时表示,以前手里最多有300多套房,满租率可达到95%以上,但目前已经降至80%,就连长租了两三年的租客也开始流失。

  而随着空置率的攀升,租金下调已不可避免。“降得多的,达300-400元,降得少的,也降了100-200元。”这对于套均1200月/月的城中村出租屋而言,相当于普遍降幅已超过10%,部分降幅高达20%。

  空置率上升叠加套均租金下滑,“二房东”的日子并不好过。

  以廉价著称的城中村都扛不住降价,想靠买商品房获得租金回报的投资客,还有盼头吗?

  租金年回报率不足2%

  郊区盘空置率高企

  衡量一个城市房价是否合理,其中一个指标便是租金回报率。

  租金回报率即房屋年租金与房价之比,租金回报率越低,泡沫程度就越高。我国房地产市场,特别是北上广深等核心城市,其实长期都面临租金回报率过低的问题。

  根据2019年上半年的统计数据,全国50个中大城市的平均租金回报率为2.2%,甚至低于2年期存款利率(2.4%),其中,四个一线城市均低于2%,而广州则再次垫底,仅为1.8%。

  2019年,广州全市一手房销售均价为28707元/平,与2018年同期相比增幅约为5.5%,但2019年,广州全市租金水平仅为54.46元/平/月,同比只上涨了2.5%。

   如果单凭全年的总体数据不足以说明趋势,不妨再细分到各区情况,看看市区和外围的分化。

  
  2019年广州11个区中,房价同比涨幅最大的是番禺,达到12.5%,但租金仅微涨1.95%,即使是市区租房需求最大的天河,租金涨幅也仅为3.36%。有趣的是,租金涨幅高达12.23%和9.75%的从化和南沙,2019年房价却涨不动,其中南沙甚至微跌了2.4%。

  有观点认为,房价和房租走势呈现负相关的原因在于,中国人习惯买涨不买跌,当房价下跌时,大量刚需不敢买房,选择继续租房,需求上扬,从而导致租金上涨。

  但这种负相关性也不总是成立。

  比如增城,2019年不仅领跌,出现多盘房价腰斩的情况,房租的跌幅也达到4.16%,在全市垫底。而当初追涨入手增城的买家,如今面临的尴尬是,既转不了手,也租不起价。

  此前增城房价经过一轮暴涨,主要得益于地铁开通的加持,但随着红利透支,库存量大、空置率高的增城,逐渐暴露出疲软之态,成为2019年广州唯一房价和租金双双下跌的区域。

  再看回今年,受疫情影响,原本租金回报率就不理想的广州,如今更是“雪上加霜”。

  市房地产中介协会的数据显示,广州3月份住宅租赁市场同比下滑近3成,4月份租金水平同比跌幅也达到4.58%,仅为50元/平/月,在租金垫底的情况下,跌幅在一线城市中也仅小于深圳。

  
  而今年的疫情,不光导致外来人口锐减,更打乱了以往毕业租房旺季的节奏,本应在5月份崭露头角的毕业租房高峰,不仅“迟到”,规模也大幅“缩水”。

  尽管如此,毕业季仍然是6月份房屋租赁市场的希望。业内人士分析,随着疫情得到控制,市场将逐渐升温,毕业生租房也会给市场注入大量的需求,令目前不断下行的租赁市场出现拐点。

  数据显示,近年来,中国主要城市的住房空置率整体水平在22%-26%之间,而一般按国际标准,空置率20%以上即被认为房屋库存积压。因此,即使出现拐点,今年的楼市,对于投资买家而言,仍然需要警惕泡沫风险。

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