李迅雷:房地产究竟有没有“后浪”?关注三条线

李迅雷:房地产究竟有没有“后浪”?关注三条线

  外汇天眼APP讯 : 最近,携程创始人梁建章的一篇《后浪没了怎么办——中国面临的少子化危机》非常火,2019年出生率跌至有记录以来历史最低水平,仅达10.48‰——对于人口老龄化的趋势,应该没有任何争议。那么,房地产的未来前景如何,究竟有没有后浪呢?前期写了一篇《疫情让泡沫更刚性?》的文章,也引发了大家热议,近期媒 体邀请了我与《刚性泡沫》的作者朱宁教授对话,复旦管院也邀请我与宜居集团CEO丁祖昱博士对话,为此,我整理一下我与他们两位对话的主要观点。

  从五个维度考证房地产“后浪”

  决定房价的因素很多,人口变化确实是决定房价最重要的因素之一,因为房子主要是用来住的,人口老龄化、少子化会降低对房地产的需求,流动人口减少,会导致城镇化进程的放缓,进而减缓城镇房地产需求的增速。

  我之前也多次提到:判断中国城市化率将达到多少水平,不能只看我国城市化率与发达经济体的差距,还得考虑人口老龄化水平,年纪越大,越不愿意流动,中国经济的特征之一就是“未富先老”,因此,我对城镇化的发展空间并不太乐观,例如,从2011年起,城镇化速度明显放缓,过去城镇化率每年平均提高1.4个百分点,2018-19年就降到1.06个百分点。

  2021年后我国将步入深度老龄化

  从经济周期看,我国GDP增速自2010年出现反弹高点后,便开始回落,至今已经持续回落了10年,明显是处在下行周期中。而房地产开发投资增速的回落也与GDP增速同步,在2010年达到33%的高点后,持续回落。但跌至2015年接近零的水平后,2016年开始反弹,不过幅度不大。今年估计为负增长。到今年3月末,房地产房地产开发企业房屋施工面积71.8亿平方米,房地产广义库存持续上升。

  房地产开发投资与GDP增速均在2011年开始下行

  那么,为何开发投资增速回落而房价依然坚挺呢?因为影响房价的因素很多,除了我提及的五个维度外,还有消费升级、土地投资偏好等因素。此外,还有时滞效应,如美国房地产开发投资增速是在2000年见顶的,但房价是从2006年才开始下跌。

  很多人看好房地产的一个重要理由是货币超发,但实际上,我国M2增速在2009年达到26%的高点后,持续缓慢回落。尽管回落,增速还是不低,而且高于居民收入增速。当然,居民收入也出现了分化,例如,根据国家统计局的统计公报,2016-2019年,高收入组的人均可支配收入累计增长29%,而中等收入组的累计增长只有19%,绝对收入和相对收入之间的差距均在扩大。

  城镇中等收入户可支配收入增速低于M2增速

  但是,中等收入群体应该是刚需和改善型需求的主体,中等收入户的收入增速持续下降,不仅低于M2增速,还低于GDP增速,这对于房地产的需求端而言,并不是利好。例如,从新增房贷规模看,2016年达到高点后,过去三年都没有超过2016年的水平,估计今年会更低。

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