广州二手跌至2.4万/平,成交再涨3成

广州二手跌至2.4万/平,成交再涨3成

  随着广州疫情进一步得到控制,生活逐渐回归正轨,二手市场的交易也活跃了起来。

  总体呈现量升价跌的态势。

  

  2020年4月(1-29日)广州市二手中介网签量为4158宗,较3月(3288宗)环比大增26.4%。价格方面,本月二手网签均价为23888元/平,环比微跌0.6%。主要由于目前楼市仍以“买方市场”为主,客户压价现象相对普遍,从而促使二手网签均价出现微幅回落。

  市况怎么看?

  根据广州中原研究发展部分析,4月二手市场状况主要有以下几方面特征:

  (1)疫情影响逐步淡化。在目前疫情得到有效控制的情况下,前段时间处于观望的客户开始陆续入市,市场需求稳步释出。据监测统计,新增上门客数量、带看量基本恢复至年前水平,周度成交量继春节后亦再次重回千宗水平。

  (1)业主供应积极性提升。随着企业的复工复产,市场经济稳步复苏,不少业主对后市看涨信心有所增强,部分如东风东板块、东圃板块的业主议价空间出现明显收窄现象。同时,中原录得的周度新增房源数量亦基本回归至千宗水平,环比大增近7成,客户可选择性增多。

  (3)信贷环境有所放松,LPR下调至历史最低。4月20日,央行公布最新贷款市场报价利率,5年期以上LPR降为4.65%,较上期下调10个基点,为历史最低值。利率的下调将明显减少客户的购房成本,有利于改善客户对房地产预期,大大促进其入市的积极性,有助于楼市成交回温。

  (4)一手分流二手客户。疫情控制进入稳定期后,不少开发商为弥补一季度的损失和完成业绩要求,便采取“推货+以价换量”模式。促使部分原本打算置业二手的客户转移至一手市场。

  各区表现

  花都成交再踞首位,南沙涨幅最小

  从各区成交情况来看,本月各区成交量环比继续呈现明显上升的趋势。其中,黄埔、花都两区涨幅最为明显,1-29日分别成交214宗、726宗,环比3月分别上涨43.8%、1.1倍。其中,花都成交甚至超越番禺(600宗),成交排名再回首位。

  另外,需要指出的是,本月南沙整体涨幅最小,环比仅微涨5.2%,共成交122宗。本月南沙二手需求不活跃主要原因在于一手市场货量充足,加上大力度的折扣活动,促使不少本打算购置南沙次新房的客户分流至新房市场。

  天河:东圃板块需求释出,业主议价空间收窄

  2020年4月,天河区阳光家缘中介网签量为404宗,环比上涨22.8%。据监测发现,本月天河主要凭借东圃、天河北、天河公园等活跃板块支撑成交。其中,天河北板块多个学位房小区需求尤为活跃,受疫情影响较少。比如侨怡苑、侨林苑等,其华阳小学的优势教育资源对于不少购房客户有较强的吸引力,4月的成交均价分别为65577元/平、83364元/平。

  随着疫情的有效控制和市场经济的复苏,购房需求开始稳步释出,促使部分业主对后市的看涨信心有所增强。其中,东圃板块业主整体议价空间出现明显收紧,部分业主甚至出现上调报价的现象。比如本月成交的一套112平三房南向的中海康城物业,年前业主放盘价为475万元,但因看房客户较少,长时间未能售出,业主选择暂停放盘。而待3月疫情稳定后,市场购房客户数量大幅增加,业主看中时机重新放盘,房源放盘价更是上升至493万元,最后“谈判”至480万元成交。由此可见,疫情过后,广州二手楼市仍然具备较强的购买力,只要遇到价格合适的房源,购房客户仍会及时出手。

  越秀:楼梯楼物业成交向好

  2020年4月,越秀区二手网签均价为42294元/㎡;阳光家缘中介网签量为282宗,环比上涨31.2%。相对其它板块而言,东风东板块凭借其优质的教育资源及生活配套成熟的优势,整体成交保持高度活跃。板块活跃楼盘为东风广场、锦城花园,4月成交均价分别为77958元/㎡、78382元/㎡。

  本月越秀区散盘成交活跃度远超3月,置业客户明显增加。2020年4月散盘成交占比升至52.0%,环比上月净增8.0%。其中,以水荫路散盘、淘金路散盘表现最为突出。在这样的情况下,4月份楼梯楼成交占比亦出现明显增加。成交占比大涨至65.0%,环比大增21.0%。

  海珠:买一卖一客户增多,3房房源成交回升

  2020年4月,海珠区网签均价为34683元/㎡;阳光家缘中介网签量为487宗,较2月同期大幅回升35.3%。海珠成交相对活跃板块为海珠西板块,其中板块向来成交活跃的光大花园,本月成交持续向好,本月成交均价在57557元/平。除光大花园成交活跃外,本月怡雅苑需求同样活跃,其成交均价为34892元/平。

  此外,据调研了解,本月海珠区置业客户多以“买一卖一”的置换需求居多,而刚需客户较前段时间有所减少。根据中原成交显示,海珠区3房及以上的改善型户型成交占比出现明显回升,截至4月,占比已上升至36.8%,环比3月同期净增9.1%。

  荔湾:芳村低洼房源充足,深受刚需客青睐

  2020年4月,荔湾区网签均价为30138元/㎡;阳光家缘中介网签量为204宗,较3月环比回升20.7%。根据中原成交数据显示,本月荔湾区中山八路板块因价格较为低洼,本月成交均价主要集中在30000-36000元/㎡,整体市场成交较为活跃,成交较为活跃的楼盘主要为富力广场,本月成交均价分别为46756元/㎡。

  另外,本月芳村板块成交表现相对亮眼,成交亦明显回升,成交占比占区域近3成成交量。片区楼价尚处洼地,并有较多的优质楼梯楼小区,且业主价格相对“好谈”,客户接受意愿较高。以芳村活跃楼盘合兴苑为例,目前的在售均价在2.4-2.7万元/平区间左右,套均均价为180万元/套,业主议价空间可在5%-8%左右,入市门槛极低,周边生活配套成熟,因此深受刚需客户所青睐。

  白云:小区盘源报价合理,罗冲围需求活跃

  4月份,白云区二手住宅网签宗数为342宗,环比回升25.7%。本月白云区机场路板块需求表现稳定,成交与年前相当。2020年4月机场路板块中原成交均价为26917元/㎡。在机场路板块中,汇侨新城为该板块的“明星盘”,主要凭借“价格低洼+配套成熟”的优势强势吸客,市场需求活跃,为板块成交的重要支撑点,本月成交均价为23938元/㎡。

  另外,本月白云区成交特点表现为:优质小区盘源需求活跃度较高,反而散盘盘源成交有所回落。据调研了解到,主要因为散盘业主叫价相对强硬,议价空间较窄,促使客户接受意愿偏低。

  番禺:祈福大盘成交支撑,钟村板块需求不减

  2020年4月,番禺区二手网签均价为23614元/㎡;阳光家缘中介网签量为600宗,环比回升14.7%。主要由钟村、华南、市桥三大板块支撑其区域大部分成交量。其中,钟村板块成交量主要集中在祈福新村、祈福缤纷汇两盘,其成交均价分别为23812元/平、34851元/平。购房客户多以80、90后的刚需群体为主。

  另外,据监测发现,本月华南板块成交表现较2、3月出现明显回升,新增上门客数量较2、3月净增3成以上,带看量更是较2月大增超5成,整体已基本恢复至年前水平。另外,据调研了解,目前板块业主存在较大的议价空间,不少楼梯楼物业议价幅度可达5%以上。

  预计5月份成交在4月的基础上略有上升。大市成交(自助网签+中介网签)有望升至10000宗水平左右,价格将保持维稳状态。

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