每步都按开发商指令行事,最后竟被指违约?

每步都按开发商指令行事,最后竟被指违约

向先生的儿子今年大学毕业,由于其职业方向明确,于是父子俩决定在增城某大型楼盘购买一套房子。

去年5月,开发商推出优惠措施,两父子赶紧前往“落定”,并支付了6万元定金、向销售代理商支付了咨询服务费3万元(该服务费用于享受“总房价直减10万元”优惠)。

估计是为了加快回款速度,开发商提供的《认购书》有的条款比较奇怪:银行同意贷款文件下发后,双方不再另行签订《商品房买卖合同》,直接按广州房屋管理部门的要求,办理商品房交易的网签手续。

为此,向先生在代理商的协助下,赶紧去申报房贷业务,7月6日,银行给向先生出具个人贷款承诺书,同意其商业性贷款金额66万元,期限12年,并明确借款申请人可凭本意向和相关贷款资料,在符合本行的规定后,向该行申请发放相应的个人贷款至卖方指定账户。

向先生立马持银行的《个人贷款承诺书》及交易过户相关资料与开发商联系,要求尽快支付首期和办理网签手续,却遭到发展商拒绝,原因竟然是“《认购书》约定的价格高于备案价,无法网签”。

每步都按开发商指令行事,最后竟被指违约?

折腾半天,结果竟是这样,向氏父子不断到售楼部理论,还拍了视频保留证据。

10月6日,向先生突然发现自己此前支付购房定金的账号收到开发商退回的6万元定金;而在同一天,还收到开发商EMS快递邮寄的提示,内容是:您在2019年5月1日与我司签署了《认购书》,约定了您应在签订上述认购书之日起30天内缴交首期房款,现您已超出期限未支付首期房款;同时由于政府等原因,导致该认购书无法继续履行。现将您已支付我司的定金6万元原路退回到您付定金的账号,同时该《认购书》即时解除。

向先生心想,我“落定”后每一步都是按照开发商的指令行事,现在却给开发商倒打一耙,于是到住房和建设局投诉,并找到专业律师咨询,把开发商告上法庭。

庭审结果
法院判开发商继续履行合同,直至完成交易

经过庭审调查,法院认为,虽然向先生没有按时交付首期房款,但开发商并未及时行使合同解除权要求解除《认购书》,也未对银行同意贷款给向先生一事向银行提出异议。可见,当时开发商并未有合同解除的意愿,也即是以其行为表示同意向先生延迟支付首期房款。

开发商该行为和向先生向法庭提供的视频资料内容(开发商销售人员作出的网签当天才收首期款的陈述)可以相互印证;因此,向先生称其之所以没有在期限内支付首期房款,是因为“开发商说等同贷书下来才支付”具有可信性。

而开发商在行为表示同意向先生延迟支付首期款后,却又以其未按时支付首期款违约为理由,解除双方签订的涉案房屋认购书,有悖诚信。

综上,法院认为向先生虽然没有如期支付首期款,但不构成违约。

最后,法院判定开发商应当继续履行合同,直至完成交易。

律师说法
民事活动应当遵循诚信原则,恪守承诺

广东诺臣律师事务所合伙人李燕玲律师指出,《中华人民共和国合同法》第八条规定:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同,依法成立的合同受法律保护。

第六十条规定:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

上述案件,开发商在购房者一开始未按合同约定的时间支付首期款后并未提出异议,或行使合同解除权;在双方继续履行合同后仍未提出异议,且购房者提供的视频证明,系开发商主动提出可延后支付首期款时间。

综合前述开发商的行为及合同履行的情况,可知双方实际上是达成一致意见,变更了原合同约定的首期款支付时间。

但其后开发商却以购房者未按合同约定时间支付首期款违约为由,单方解除合同,显然有悖我国民法所规定的诚实信用原则,不为法律所支持。

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