置业顾问构成“表见代理”,发展商违约需担责

个案回放

“是销售代表写错售价,与发展商无关”

龙小姐此前在白云区看中一个知名发展商开发的大型楼盘,在经过充分商议和确定售价之后,决定购买一套两房单位。售楼部现场的代理商置业顾问告诉她,得尽快交2万元定金才能享受《认购书》确定的单价及总价。

一轮操作后,她到晚上9点多才搞掂《认购书》,2万元定金成为楼价的一部分。龙小姐支付后取得加盖了发展商财务专用章的收款收据,在确定一周后再到售楼部现场签订《商品房买卖合同》等事项后回家了。

怎知当晚23点多,龙小姐突然接到发展商电话,说她买的那套606房要加6万元才行。紧接着,楼盘代理商的置业顾问在凌晨一点竟然登门协商,提出龙小姐如果一定要买606房,只能加价6万元;否则就只能转买406房或退还定金作罢。

龙小姐不干,说自己的定金已付,并在已确定房号及价格的发展商《认购书》上签约,自己不会买406房,发展商如果违约,就应双倍返还定金。双方互不相让,不欢而散。

置业顾问构成“表见代理”,发展商违约需担责

过了几天,发展商再派代表找到龙小姐,表示代理商的置业顾问写错价格,才导致这些变故,那是其个人行为,与发展商无关,希望龙小姐接受他们之前提出的解决方案。但龙小姐的态度非常坚决,再次拒绝了发展商的提议。

此后,发展商便一直不肯按《认购书》的约定签订《商品房买卖合同》,也拒绝双倍返还定金,龙小姐一怒之下就将发展商告上法庭,要求解除认购书及由发展商向自己双倍返还定金。

庭审结果

有委托代理合同及确认置业顾问身份,发展商不能抵赖

法院查明:案涉楼盘发展商委托代理公司进行销售;而发展商也确认置业顾问是代理公司的员工,其使用发展商的固定版本认购书与龙小姐达成购买意向,并约定了案涉房屋的楼层、户型、面积、金额、付款方式以及违约责任的处理条款等。

对于发展商提出“代理商置业顾问只有陪客户看房的权限,其签订的《认购书》及写错的价格与发展商无关”的辩解理由,法院认为:龙小姐作为善意买受人在售楼部签订认购书时,有足够理由确信该置业顾问具有代理发展商签订《认购书》的权限,同时,还支付了2万元定金作为签订《商品房买卖合同》的担保,发展商也实际收取了涉案房屋的定金,并出具了收据。因此,置业顾问销售涉案房屋的行为构成表见代理,双方合同关系成立。

根据举证规则的要求,结合案涉房屋已被发展商另行出售的事实,法院认定:发展商违约导致双方未签订《商品房买卖合同》,而龙小姐签订的《认购书》已无继续履行的可能,故其主张《认购书》解除有理有据,法院予以支持。

本案中,发展商作为接受定金的一方,未履行认购书约定的义务已构成违约,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定,法院判决其应向龙小姐双倍返还定金合计4万元。

律师说法

置业顾问构成“表见代理”,发展商违约需担责

广东诺臣律师事务所合伙人李燕玲律师认为:

1、根据《合同法》第四十九条规定:“‘表见代理’行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。“

2、上述案例中,发展商提出代理商置业顾问越权签订了《认购书》,系其个人行为。但龙小姐作为善意买受人在售楼部签订认购书时,有足够理由确信该置业顾问具有代理销售涉案房产的权限;买卖双方按照合法、正常的程序进行了相关手续,过程中龙小姐并不存在任何过失。因此,该置业顾问的行为完全符合法律上关于“表见代理”的规定,发展商需承担相关法律责任。

3、李燕玲律师提醒广大市民:实践中一些购房者为贪图方便,又或者因为与售楼人员已经“很熟”,常常擅自省略一些程序和手续,给自己埋下后患。但作为购房者,在购置物业时,按照合法、正常的程序进行交易非常重要,往往能在关健时刻为自己取得有利保障,上述案例就是一个正面的例子。

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