“借名买房”需谨慎,操作不慎恐房钱两失

个案回放假买假卖,市值高了,老妈内心起波澜

徐先生是小玉的叔叔,1999年,徐先生有机会以9万元购买一套114平方米的房改房,因自己早有移民法国定居养老的计划,故准备放弃这个机会。小玉知悉后觉得机会难得,提出自己出钱,以徐先生的名义买下了这套位于白云区的房改房。

世事难料,2003年,小玉的妈妈姚女士与徐先生结婚,叔叔变继父,此后,母女俩就一直住在这套房子里。8年后,徐先生不幸离世,姚女士继承了这套房子,但是,当初出资购买的小玉却没啥名分。

于是,母女俩商量,打算以60万元总价(报低价避税),通过购买过户方式,让小玉成为这套房名正言顺的业主。

小玉觉得,整个“交易过程”只是形式,没细看就签字了,后来到房管部门办理过户手续时却被告知,该套房按白云区地税局核定的计税价格为114万元。换言之,这套房屋的市值起码有114万元。

此时,小玉妈妈的内心起了波澜,因为从表面的权属人来看,这套房子100%产权是属于她的,这么一折腾,这么多钱就没了。在朋友的唆摆下,小玉妈妈对此前“商量好的”,以“出售”方式把房子归还给出资方小玉的想法发生了改变。

姚女士开始以各种理由拖延过办证手续,3年之后,她提出,小玉未按此前双方签署的房屋买卖合同约定“小玉应于2013年12月31日前,一次性向姚女士支付60万元;同时负责承担该宗交易的全部税费;若小玉未按约定支付房款、税款,应当每日按未付总房款的0.05%标准向姚女士支付违约金”履行,并向广州仲裁委员会提起仲裁申请。

一时间,小玉名下的两套房子也因此被查封。

“借名买房”需谨慎,操作不慎恐房钱两失

最终,仲裁委裁决支持姚女士的请求,小玉唯有按照仲裁裁决向姚女士支付房款,截至2019年4月3日,共向姚女士支付了54万元。其间双方矛盾不断加深,母女间彻底翻脸,小玉打算“反击”。

她找了律师协助起诉至法院,提出该房系自己在1999年以徐先生名义“借名买房”,要求姚女士返还当年的购房款9万元及利息。

庭审结果假交易房款付完一笔又一笔,因无证据最终败诉

在庭审过程中,法院认为,首先,小玉提交的证据,仅能证明徐先生曾委托她办理购买涉案房屋的手续,以及代其向单位支付了9万元购房款,无法推断出小玉与徐先生之间存在“借名买房”的约定。

而且,从2006年3月24日徐先生取得涉案房屋的所有权,到2011年7月21日因病去世长达五年多的时间里,无任何证据显示徐先生需返还购房款,或小玉曾要求徐先生返还购房款。

其次,小玉主张姚女士明知其“借名买房”的事实,但在其后签订的合同中却完全未提及该事由,也未约定对小玉支付的款项相应予以扣减,明显不符合常理。

而且,在涉案房屋过户至小玉名下前,小玉已长期在该房屋居住生活,且税务局核定涉案房屋的计税价格为114万元,而母女双方合同约定房屋成交价为60万元,明显低于市场正常交易价出售,说明已充分考虑到各种利益因素。现在小玉要求母亲返还原购房款9万元,显然不合理。

综上,原告提供的证据未能达到“高度盖然性”的证明标准,不能证明其支付的9万元是“借名买房”,也不能证明姚女士需返还该款项,其诉请缺乏事实依据,法院不予支持。

律师说法“借名买房”需谨慎,操作不慎恐房钱两失

广东诺臣律师事务所合伙人李燕玲律师指出:在司法实践中,“借名买房”存在多种风险,市民操作需谨慎:

1.“借名买房”协议存在合同无效的风险。一般的“借名买房”协议,如果不存在合同法第五十二条规定的无效事由,法律认可其合同效力。但如果借名所购的房屋为保障性房屋时,不具备保障性住房申购主体资格的人士购买和取得该住房,构成损害社会公共利益,此情形下的“借名买房”协议一般会被认定为无效合同。

2.除了存在合同无效的风险之外,由于生活中“借名买房”协议往往在比较亲近的双方(例如亲属、朋友)之间签订,很多时候双方只是口头约定,而一旦发生争议,被借名人反悔,借名人想要取得房屋产权或收回购房款就会很困难,上述案件就是一个典型。而且,即便双方签订了书面的“借名买房”协议,也不意味着借名人就一定万无一失。

因此,“借名买房”风险很大,李燕玲律师在此提示广大市民,一定要谨慎采用“借名买房”方式置业,操作不慎恐房钱两失。

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