广州楼价的真相究竟如何?确实已经触底了吗?消费者何时买房更加合适?

广州楼市近期又传出“抄底论”:疫情后楼价将触底上升。理由是参照2003年,同样受疫情影响,楼价先陷入低谷,然后迅速反转,并迎来一波大增长。回头看看,那一年买房的人刚好踏中了此后17年来广州楼价最低的谷底,疫情拐点与楼价拐点重合。

以似曾相识的2003年那一只“黑天鹅”为参照,今年的广州楼市似乎也正走出相似的轨迹:复工后,一二手住宅成交连续八九周录得上涨,多个楼盘声称“马上涨价”“促销倒计时”,释放出触底反弹的信号。

广州楼价的真相究竟如何?确实已经触底了吗?消费者何时买房更加合适?这些疑问成为近期买家十分关注的热点话题。

广州楼价的真相究竟如何?确实已经触底了吗?消费者何时买房更加合适?

追问1:“价格底”到了吗?表现:增城多盘“面包仅卖面粉价”答案:已局部出现

近期,广州楼市出现“面包仅卖面粉价”的楼盘,有开发商以接近甚至低于地价的价格推出促销单位以拉动市场。有专家认为,广州楼市经过一年多的高位盘整,价格已调整到位,局部底部已经出现。

“面包仅卖面粉价”的楼盘集中出现在非限购区增城。

最典型的是招商臻园,“19×××元/平方米起”的特价单位就是典型的“面包”卖得比“面粉”便宜,该盘在2017年3月拿地时,实际楼面价达20195元/平方米。

“不赚钱卖楼”的代表还有:碧桂园凤凰城云顶,楼面地价23963元/平方米,目前部分特价单位卖2.4万元/平方米左右;融信天樾府,楼面地价1.57万元/平方米,现售价大约2.2万元/平方米,部分特价单位单价仅“2万元出头”;保利中海金地大国璟,楼面地价12489元/平方米,现售价约1.95万元/平方米,还带装修,算一算,开发商同样没多大赚头……

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓认为,近期“亏血本卖房”的楼盘均出现在增城,是因为增城楼市库存压力大,产品同质化严重,楼盘之间竞争激烈,打价格仗的现象更为突出。另外,开发商比往年更加迫切需要回流资金,才会祭出这样的“打骨折”大招。

这样的楼价是不是“价格底”?专家认为,基本可认定这些已经接近“地板价”,预期这种促销只是短期行为,因为明显是“不赚钱的买卖”。但值得注意的是,除了增城之外,其他区域暂时没有出现类似情况,这是由于各区供求情况不一,导致每个板块“价格底”的表现、出现的时机不同。

追问2:“政策底”到了吗?表现:虽趋宽松,但“限购、限贷”未变答案:未到

“价格底”会否进一步扩大范围、形成整体促销效应,还要看一项很重要的影响因素——政策。如今,“政策底”是否已经到来?

从目前的情况来看,尽管楼市调控渐趋宽松,但政策基调并没有变。

今年2月以来,多地集中出台了房地产扶持政策,据中国指数研究院统计,截至3月底,已有超60个省市出台了相关政策,不过,扶持政策仍以购房补贴、人才落户等方式出现,像限购、限贷这样的调控并没有放松。

同时,今年一季度,货币政策持续发力,为经济恢复发展提供了宽松的金融环境。但值得注意的是,针对房地产并没有特别“放水”,与房贷密切相关的5年期以上LPR仍按兵不动,房贷利率下降预期落空,仍保持着房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性。

追问3:“成交底”到了吗?表现:从最低点慢慢恢复,距离“反转”尚早答案:未到

从数据上看,近期楼市复工后的表现确实不错:3月广州一手住宅成交4391宗,环比上涨487%;总成交面积47.82万平方米,环比上升480%。

成交量以4倍以上速度放大,确实鼓舞了市场信心,但是,这是否意味着广州楼市即将触底反弹?

不是!当前楼市离“反转”尚早。

首先,这是环比数据,参照基数是2月份,2月份楼市成交停滞。事实上,如果对比去年同期,就能发现今年3月还减少了3055套,成交面积减少了30.4万平方米。

其次,要判断楼市“反转”,单以一手住宅数据作为依据会有失偏颇,广州二手房成交一直占据市场份额的50%以上。事实上,今年3月广州二手房成交量跌至近五年来的最低点,中介网签量仅2469宗,而去年同期超过了5000宗。

所以说,当下的广州楼市是渐渐从低点恢复元气,评价为“反转”“小阳春”仍为时尚早。

专家认为“U形底”呈现 本轮购房窗口期较长

从“价格底”“政策底”“成交底”三个维度来看,当前广州楼市深度筑底特征呈现。

从历史经验来看,楼市底部分为“V形底”与“U形底”,前者触底后会快速反转,后者底部运行时间长、触底后再度回升相对缓和。

有专家认为,眼下广州楼市的筑底行情属于后者,是表现较和缓的“U形”筑底,是更多购房者的入市机会。

广州世联市场部经理崔登科分析认为,刚需购房者现在可以考虑出手,因为这次购房窗口期较长,这意味着购房者选择的空间更大、考虑的时间更加充裕。

广东中原项目部总经理黄韬也持类似观点:“从去年开始,这样的窗口期就已经开启。如果你看好的房子降价10%-15%,建议不要再等,有合适的就出手,毕竟从长远来看,广州房价还是值得看好的。”

发布者:亦晗,转转请注明出处:https://www.newsyga.com/20200411/12886.html