出卖人逾期办理过户 再拒签买受人邮件

个案回放

出卖人逾期办理过户 再拒签买受人邮件

2019年4月,李先生在白云区某商场以总价200万元买下一间商铺,买卖双方签订的《商铺买卖合同》约定:签约当天买受人向出卖人支付5万元定金;签约后一个月内(5月10日前)支付20%首期款;7月10日前付清余款。合同还约定由卖方蔡先生于合同生效后的90个工作日内(约8月初)负责申办产权过户手续,若逾期未办理超过15日,则买受方有权单方解除买卖合同。

然而,当李先生于7月20日付清全款后(比约定时间稍迟),蔡先生却迟迟未去申办过户。更让李先生难以接受的是,随着时间过去,他逐渐发现商场的情况并不像之前宣传的那样,会引进诸多知名大商户,并建成主题商业街等等,未来的状况很可能是、门可罗雀。李先生感到自己受骗,甚是郁闷又无可奈何。

转眼间已到了8月中,已过了合同约定办理过户的截止日期。李先生遂频频联系业主蔡先生协商,但后者却用各种托辞回避。李先生唯有找到律师咨询,并在律师专业的指导下,于2019年11月28日通过中国邮政专递形式向蔡先生发送了解除合同通知函。

出卖人逾期办理过户 再拒签买受人邮件

然而,事情一波三折,李先生发现自己寄出的快递被退件了!没过几天,12月4日,李先生又突然收到信息得知,蔡先生竟然火速办好了商铺的过户手续,商铺的产权已赫然登记在李先生名下!

李先生大为恼火,于是再度紧急联系律师反映上述情况,在快速办妥委托律师的手续后,向法院提起了诉讼,请求法院确认其与蔡先生签订的《商铺买卖合同》业已解除,并判令蔡先生返还全部购房款项。

法院受理案件并经过两次开庭审理后,确认了如下事实:案涉《商铺买卖合同》于2019年4月10日生效,而出卖方蔡先生却直至2019年12月4日才为买受方李先生办妥房产登记事宜,已远远超出合同生效日起的90个工作日,显然已构成违约。

更重要的是,在蔡先生办理过户前,李先生已依据合同约定行使单方解除权,于2019年11月28日向蔡先生发出了解除合同通知。虽然,蔡先生坚称自己从未收到该邮件,但李先生提供了速递公司出具的情况说明,证明该邮件虽因蔡先生逾期不接收导致被退件,但投递员已在2019年11月29日电话联系其收件时向其明确告知了邮件的内容,故而法院认定双方合同已告解除。

至于蔡先生抗辩自己逾期办理过户手续,是因为李先生逾期付款而行使不安抗辩权,对此法院分析认为:

首先,房屋买卖合同为双务合同,在双方均违约时,应各自承担各自的违约责任。本案中,买方李先生逾期付款时,出卖方蔡先生可依约要求李先生承担相应违约责任,但不能以此为由主张己方也可迟延办理过户手续。

其次,如双方约定的办证截止日在李先生实际付款的时间前,则蔡先生行使不安抗辩权尚无可厚非,但事实并非如此,在买受方李先生已于2019年7月20日付清全部款项,出卖方蔡先生本应立即启动申请过户手续,但其却迟至2019年12月4日才办妥手续,早已超过合同约定的办理截止日期,并不符合常理。

最终法院判决,涉案合同于2019年11月29日解除,蔡先生应返还购房款等全部费用200万元给李先生,其后李先生将涉案商铺恢复登记至蔡先生名下。

出卖人逾期办理过户 再拒签买受人邮件

签署的合同条款,合约双方都必须尊重与遵守
律师说法

合同一方行使单方解除权,自通知到达对方时合同解除

广东诺臣律师事务所合伙人李燕玲律师表示:

当发现所购买商铺问题重重时,买家及时咨询专业律师,并在其指导下依据合同约定,第一时间行使了对合同的单方解除权,是李先生在本案中化被动为主动并最终取得胜诉的关健因素。

1、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定,以及本案中双方在合同中的约定 “合同生效后90个工作日内,由出卖人负责申办商铺的交易过户手续,逾期超过15个工作日的,买受人有权单方解除本合同”,因蔡先生逾期超过15个工作日申办过户手续,李先生可合理合法地就案涉合同行使单方解除权。

2、根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定,李先生行使其单方解除权应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

本案中,李先生经咨询律师后,化被动为主动,及时向蔡先生发出了一份规范有效的解除合同通知函。虽然,该通知邮件因蔡先生逾期不领件被退件,但李先生一方取得了速递公司出具的“情况说明”,显示快递员已通过电话告知蔡先生邮件的内容,在蔡先生已知晓李先生向其提出解除合同事宜的情形下,可视为李先生通知解除合同的意思已到达蔡先生,合同随之解除。

3、李燕玲律师提醒广大市民:用快递发送通知等重要文件时,需特别注意快递面单的规范填写,除了要准确填写寄件人及收件人的姓名、地址、联系电话等常规信息之外,还必须在面单的内件品名栏或备注栏载明所邮寄文件的名称、时间或者主要内容等关键信息,并将所邮寄文件的复印件连同寄件人存单保存备用。

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