分契,或者能解决难题

在热播剧《安家》当中,很多人评论,最虐心的一幕莫过于膝下无儿、将两个外甥当自己孩子看待,最终却被他们背叛的江奶奶和宋老师的故事了。

江奶奶有三姐妹,她是老幺,她父母的一栋三层老洋房由三姐妹继承,每人各占三分之一产权,两位姐姐去世后,姐姐的产权落到了两个外甥头上。

为给老伴宋老师治病,江奶奶决心将老洋房卖掉筹钱,两个外甥口头上答应,心里却各怀鬼胎,他们眼里只有钱,从售价、分配比例到付款方式都得寸进尺,即使宋爷爷进了ICU都不松口,继续拖延卖房。最终宋老师无法得到足够的钱治病而离世,几天后,江奶奶也含恨离世。

现实当中,不乏这样的狗血剧情

这看似戏剧化的情节在生活中其实有原型,这就是当年在上海颇为轰动的三姐妹老洋房案。

本来是亲人,最终走到这一步,让人不胜唏嘘。但实际上,这样的人伦悲剧在几十年前江奶奶父母离世的时候就留下了祸根。

从剧中的对白可知,江奶奶父母将房产留给三姐妹时,虽然三姐妹各占一层,但每层房屋并无独立产权,三姐妹各占老洋房的三分之一产权,因此,江奶奶要卖房子,必须征得两个外甥的同意。

或许在父母眼里,三姐妹感情深厚,这样分遗产并无问题,其实却为后来的悲剧埋下了祸根。毕竟,三姐妹感情好,当时可能并无矛盾,但三姐妹的后人之间是否能够感情一直那么好?对于房屋的处置问题一直都没有异议?

“亲朋道义因财失,父子情怀为利休。”这是江奶奶的遗嘱,实际上,这种因为财产而失去亲情的案例在现实当中有很多。

分契,或者能解决这个难题

如何能够避免出现这样的隐患?如果江奶奶父母在将房产交与三姐妹的时候就将房屋按层分成三个独立的房产证,或者三姐妹在继承的时候申请将房屋分契,或许就能较好地解决这个问题。

这样,如果继承产权的三个人能够同心同德出售房产固然能将房产卖得一个好价钱。即使三人不同心,江奶奶至少也有希望把自己居住的二层卖出去。

据广东格林律师事务所高级合伙人张旭锋律师介绍,在实际当中,由于历史遗留问题,在广州也有不少独栋低层楼房或回迁房等,这些房屋往往地段好、单价高,但由于同属一个房产证,房屋面积过大、交易总价过高,造成交易困难重重。

分契,或者能解决难题

广州也有不少独栋老洋房可能涉及总价高、交易难的问题

因此,不少业主希望进行分契手续,把同属于同一栋(套)不动产权的房屋分割为完全独立的两个或以上的不动产权。分契后的各个不动产权无论是取得、处分亦或是灭失都不会产生任何联系。这样大房变小房、一房变多房就可以降低流通的难度。

不是所有的房屋都可以分契

不过,并非所有面积足够大的住宅都可以分契。汇翰按揭公司业务总监莫静介绍说,房屋分割后,每个单元都需要具备独立的居住功能,比如说,至少要有独立的厨房、卫生间和居室,并且要有能相对独立的入口,这样才具备分契的前提条件。

此外,业主自身的条件或者也会限制分契的可能。比如说,某房屋具备分契的客观条件,但业主名下已经另有一套物业,他就无法将这套房屋分割成两套同时属于其名下的物业。

而分契的手续可能比普通的房屋买卖更复杂一些。

张旭锋律师介绍说,要进行不动产分契,如所涉不动产原本已规划为多套房屋,只是后来办证时变成了一套,需提供广州市国土资源和规划委员会所开具的相关规划报建文件。如本身规划报建为一套房屋,需要到规划局进行重新规划报建与测绘,此时需要满足规划、消防、房屋安全鉴定部门同意的文件(通常需要分割后的每套房屋满足独立的出入口、必要的生活设施、水电煤气等)。

在取得规划报建文件后,业主应携带身份证、不动产权证书、房屋测绘报告书、测绘附图,如所涉房屋有多个产权人则还需要各产权人(至少是相邻业主)经公证同意分割的文件去登记中心进行不动产权的登记。

分契有利有弊,可视自身情况决定

张旭锋律师提醒说,房屋分契有利有弊。如果不分契,无论房产多大,房屋也只有一套产权,若落到学区房上,每套房屋只有一个学位(同一父母的两个合法子女除外)。若是房产成功分契,则每个单独的单元都可以拥有单独的学位。

分契,或者能解决难题

若涉及学区房,分契后可能会多一个学位

但分契也并非毫无弊端。一是分契手续较为麻烦,并非所有房屋都具备分契的可能;二是如果已经和买家达成了购买意向后再分契,即使分契手续已经在进行中,也有可能由于分契手续的拖沓、甚至审核过于严格无法取得规划许可而承担不能过户交房的违约责任;而买家此时也要承担无法取得房屋、错过其他优质房屋购买机会的风险。

此外,如果待分契的房屋属于业主的唯一住房,交易时在税费上可以有优惠,如果进行分契,就可能会丧失税收上的优惠。另外还要考虑上文已经提及的限购问题。因此进行关于涉及分契程序的房屋买卖,交易双方需要审慎抉择。

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